知豆号网友提问：
商业地产适不适合投资？
优质回答：
为什么千万不要碰商业地产？
我本来以为商业地产不值得已经是一个常识，万万没想到，有那么多人入了坑，还有那么多人前仆后继入坑，那今天就来给大家讲讲为什么千万不要碰商业地产。能救一个是一个吧。
商业地产是跟住宅地产相对应的，通俗来讲包括酒店式公寓、写字楼、商铺这些。其实写这种文章会得罪很多人，会让很多商业地产开发商和从业者恨死我，也会让已经买了商业地产的朋友不爽。有时候想想何必呢，你很难叫醒一帮喜欢被收割的韭菜。
早个十几二十年前，房地产界的排名完全不是这样的。当年在房地产界叱咤风云的大佬是SOHO中国的潘十亿，万通的冯仑，复地的郭首富，万达的王首富，绿地的张玉良这些人，完全没有碧桂园、恒大、融创什么事。可是为什么这些年这帮曾经地产界第一梯度的大佬们都掉队了呢？原因只有一个，他们误判了形势，以为住宅地产到了瓶颈，纷纷转型商业地产，结果都掉进了商业地产这个大坑里。
你现在再看看这些大佬们，潘十亿最近一把清仓国内所有资产退出地产圈不玩了，万通和复地掉队了，王首富和张大佬深陷资金链泥潭，日子很不好过。而一心只专注住宅地产的碧桂园、恒大和融创呢，一路狂奔成长成庞然大物，拿下行业top5。
选择比努力更重要。大佬们尚且如此，更别说你等小白了。你可以看看自己手上的商业地产或者问问身边入手了商业地产的朋友，面对这一轮牛市有何想法。别人买的住宅翻了不知道几倍了，你的商业地产纹丝不动，或者涨了一点却无人接盘，卖卖卖不掉，租租没人租，还要支付昂贵的物业费。
那为什么不要碰商业地产呢？背后的原因是什么呢？今天就简单给大家讲一讲。
首先，好的商业地产，是根本不可能拿出来卖的。那些地段成熟，租金可观的公寓、写字楼、商铺，属于绝对优质的资产，一定是掌握在巨头手里的，不可能会拿出来分割散卖的。你看看纽约、伦敦、东京、香港就知道了。香港的海港城，一年的租金就可以收几百亿，你觉得九龙仓会把它拿出来卖吗？这是会下金蛋的母鸡啊，怎么可能会卖给你？人家是要世代传承，用来荫蔽子孙后代的。
社会上有专门的团队卖商业地产，几乎形成了一个产业链。很明显的骗局，还是很多小白入坑。这个套路就是买商业地产，包租返租金。而且租金回报很高，基本在5%以上，夸张点的我见过10%的，承诺只要买了商业地产，就每年返租金给你。很多小白高兴坏了，买了个房子，每年只管收租金，10年20年回本，还免费得了一房子，房子到时候还可能已经涨价了。房产公司还承诺到时候可以高价回收。马上就心急火燎的去刷卡，生怕这只会下蛋的母鸡被别人先抢走了。
太天真了吧你，天上不会掉馅饼。要是有这么高的租金回报，这么稳赚不赔的买卖，你觉得能轮到你吗，房产公司干嘛不自持？只要看到租金回报超过5%的承诺，看到包租返租金，你就该反应过来是来骗钱来了。你奔着人家的租金去，人家冲着你的本金来。你去买房的时候，对方甚至会拿出第三方公司的租约给你看，某实力公司长租10年用于开设酒店、商场什么的，租金高昂，一顿天花乱坠狂吹。结果这个所谓的实力公司就是他们自己注册的马甲，等你买了房子上了钩，返了你两个月租金之后，就宣布情况有变，第三方公司破产注销，或者租约变卦，你就自己维权去吧。
商业地产对运营能力的要求极高。如果是开发商统一招商运营那还好，这个商业可能还能盘活，但如果是分割散卖给散户，基本上就废了，烂尾或者倒闭关门的可能性就很大。之前滨江的大学城垃圾街商铺，就玩了这个返租的套路，结果大家维权的时候就傻眼了，整个垃圾街其实只有一本大证，是不能够分割销售的，而开发商私自分割卖给大家的商铺，其实是没有产证的，只有一纸合约严格来讲是不受法律保护的，而这个开发商已经成了一个空壳，随便怎么维权就是没钱。个中滋味，只有自己知道了。
我说过，房产最大的属性是金融属性，那我们再来看看商业地产。住宅地产可以首付三成，贷款30年，抵押贷款可以做到7成；商业地产首付只能5成，贷款只能10年，有些银行不支持抵押，有的最多只能抵押5成。为什么会有这种区别？银行是最精明的，从不做亏本买卖。商业地产能用的杠杆小，从这一点来看，商业地产的投资价值就很差。事实上也是这样，商业地产的投资回报远远低于住宅地产。
还有个硬伤是，商业地产的交易税费非常之高昂，我们称之为LVAT，几乎能侵蚀你利润的一半，你是要给税务打工吗？还没算上高昂的水费电费物业费和公摊能耗，还不通燃气。还动不动两梯十户以上，毫无私密性和居住品质可言。
比起住宅用地供应的稀缺性，商业用地的供应几乎是天量的，随便划一块地，超高的容积率，两梯二十户，来个超高层，就是巨大的供应量，到时候你转手的时候卖给谁呢？我几乎没有见过酒店式公寓写字楼会买二手的。
卖商铺的销售最喜欢讲的一句话是，一铺养三代。亲，快醒醒吧，现在都已经2020年了，大家都是手机点单，管你店铺在哪里。传统意义上的好地段位置，已经极大地被互联网流量给消解了，很多常年排队的网红店可能就在一个不起眼的小巷子里，而不是在所谓的转角旺铺里。你要是高价入了个豪宅底商，后果很可能是三代养一铺，你就哭死吧。
当然，每个行业里都有大神，也有人专门投资商业地产赚钱的，那需要极其专业和眼光，相信大多数的小白都不具备这种水平。最好的办法，就是远离，不要去碰商业地产。
听我一句劝，千万别碰商业地产。
已经入了坑的，赶紧脱手。
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整体来说商业地产是适合做的，理由有以下三点：一、中国的地缘辽阔，人口众多，城镇化水平还有很大的空间；二、商业地产能得到政府的支持，通常能够拿到比较便宜的地，另外配套部分住宅，这都会产生巨额的利润，例如这十年发展起来的万达和新城控股一样，都是得益于巨大的商业地产空间；三、人民对美好的生活向往也需要商业地产，过去门口有间士多店就能赚钱，现在人们都很少去士多店买东西了，一般去商场买，美国的发展也证实了这一点。所以综上所说商业地产还是前途无量的！
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从抗风险和保值的角度来说，商业地产是可以投资的。至于想赚更多的钱和有更高的回报，那么商业地产不是很好的选择。目前一般的商业物业临街商铺，位置好的可以达到5%以上的回报，商场里面的铺面，回报相对低一些。位置差的和经营差的，那就更低一些。
但为什么说仍然可以投资呢？因为目前的存款利率只有2%不到，理财产品又经常出问题，加之通货膨胀的情况，会导致货币贬值，中国股市也完全不可能参与。如果不找一个安全和持久的投资方式，那么不仅会没有稳定的收益，而且手上的钱还会越来越不值钱，等于亏钱了。
虽然现在商业地产有一定的过剩，但现在房地产调控下，总体供应量已经被控制了。另外土地资源毕竟是有限的，不像货币是想印多少就印多少。所以随着调整和消化，商业地产的价值会逐渐稳定下来。
当然投资的选择主要取决于目的和自己的风险偏好，我们这里主要是从安全性和保值的角度来谈的。
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社区商业还是值得投资的，遵循以下几条选择方法。
一、选择大社区，户数在1000户以上；
二、选择商铺与住宅配比小的社区，例如同样是1000户的社区，配比30个商业比100个要好，这是供求关系。
三、选择社区出入口两边或转角位好于中间位，这是人流动线习惯与频率问题。
四、选择社区商业的门口车道是慢车道或人行车道，不要选快车道。否则车来车往却没人流。
五、选择入住率现在高或将来高的社区。如何判定它将来入住率高？那就与它现在的地段、产品、管理等很大关系。
六、选择社区商业的门口有足够的停车位。
七、选择社区商业外摆空间够宽，方便拓展使用空间及人流通行。
八、选择商铺的面积尽可能控制在30-60平米，总价低，易转手，也有利于各种业态的出租。
九、选择的商铺尽可能门面宽，进深短，层高高，展示性好，可做隔层。
十、选择商铺的门头广告面够宽，昭示性好。
十一、选择商铺的门口方向朝东或南。尽可能不要西或北。
十二、选择投资商铺时选择商家也很重要，选择利润高的行业，并且选择行业中的本地前几名品牌商家。既能承受高租金，也长期稳定。
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不适合
